100城住宅价格报告——一季度23城房价步入“过热”区间，二季度政策收紧可能性加大

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一、百城房价

1、成交平均价：名列前茅季度房价同比增长率上涨13%

2019年名列前茅季度，地产研究院监测的100个地市在建商品房成交平均价为13685元/平米，同比增长率上涨13.1%。现阶段房子价格继续上涨，对比1-2月份12.0%的上涨幅度，名列前茅季度上涨幅度有所增加。

观测历史记录，2018年第三季度开始，全国100城年初累计房价同比增长率升幅连续扩张。今年2月份该上涨幅度略显收窄，这和过年假期效应有关。过了3月份该升幅再次扩张。尤其是3月份房地产成交行情还不错、市场预期有所调整，这也使得百城房价同比增长率涨幅继续扩大。

图1100城年初累计新建商品住宅成交平均价同比增长率升幅

二、城市分类

1、一线城市：房子价格上涨幅度达到20%的水平

2019年一季度，4个一线城市新建商品住宅成交平均价为43316元/平米，

同比增长率增涨19.3%。观测历史记录，2018年第三季度開始，一线城市年初累计交易量平均价同比增长率升幅曲线就不断上扬，这和该类城市高档房源聚集供地有关，即交易量结构的因素有一定的影响。到了2019年名列前茅季度该类曲线有所收窄，不过依然位于偏高位水平。

图2一线城市年初累积创建商品房成交均价同比涨幅

2、二三线城市：房子价格上涨幅度持续收窄

2019年一季度，32个二三线城市新建商品房成交均价为13649元/平米，同比上涨9.3%。观察历史数据，2018年以来，二线城市年初累计成交均价同比涨幅曲线持续下行，这和该类城市面临相对严厉的楼市政策管控有关。尤其是部分非热点省会城市也纷纷管控政策，如西安、贵阳等。相比一线城市，当前二三线城市此类曲线涨幅不算太大，但是考虑到二三线城市后续人才购房等优惠政策较多，这往往会带动销售市场成交量的上升，进而使得此类房价涨幅曲线图面临反跳的可能。

图3二三线城市年初累计在建商品住宅成交均价同比涨幅

3、二三线城市：已明显走出“过快上涨”的区间

2019年一季度，64个二三线城市新建商品住宅成交均价为10505元/平方米，同比上涨8.8%。观察历史数据，2017年二三线城市年初累计新建商品住宅成交均价同比增长率涨幅总体较高，较高达到了23.1%的水平。而到了2018年上半年受棚改政策调整、市场预期调整等因素的影响，市场有所降温，房价涨幅开始收窄。不过到了2018年下半年此类曲线有所反弹，说明即便二三线城市被看空，但均价明显下跌的空间其实也不大。需要肯定的是，2019年一季度其涨幅已经远远小于2017年的高位水平了，即明显走出了“过快上涨”的区间。

图4二三线城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅

三、城市排行

1、均价排行：11城步入“超高房价”行列

我们对100个城市进行“房价五分”划分，包括超高房价、高房价、中等房价、低房价和超低房价五类。其中大于2万元/平方米的房价定义为“超高房价”，介于1.4万元-2万元/平方米的房价定义为“高房价”，介于1.2万元-1.4万元/平方米的房价定义为“中等房价”，介于8000元-12000元/平方米的房价定义为“低房价”，低于8000元/平方米的房价定义为“超低房价”。

统计显示，2019年名列前茅季度，全国100个城市中，有11个城市步入了“超高房价”的行列，其中深圳房价较高，为57532元/平方米。同时，有20个城市步入到“超低房价”的行列，其中荆门房价较低，为5106元/平方米。

2、涨幅排行：23个城市房价步入“过热”区间

我们对100个城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类，将其划分为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间。类似区间划分考虑了房价历史涨幅、城市GDP和CPI增速、各地房价调控目标等。我们将“房价合理”区间界定为(0%-10%)，并由此划分出四个区间。

这5个区间分别是：房价涨幅大于等于20%为“房价过热”区间;房价涨幅介于[10%，20%)的则为“房价偏热”区间;房价涨幅介于[0%，10%)的则为“房价合理”区间;房价涨幅介于[-10%，-0%)的则为“房价偏冷”区间，房价涨幅小于-10%的则为“房价过冷”区间。

统计显示，2019年一季度，100个地市中有23个城市步入到“房价过热”区间，其中中山房价涨幅较大，达到61%的水平。同时，有5个大城市步入到“房价过冷”区间，包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。客观说，形成房价过冷现象有很多原因，比如成交项目过多集中在郊区市场、新房价格行政性地压低、市场交易持续下滑等。

四、发展趋势判断

1、市场预期：2019年二季度房价看跌情绪减弱

2019年名列前茅季度，中国银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户调查，结果显示：对2019年第2季度房价，25.8%的居民预期“上涨”，52.7%的居民预期“基本不变”，10.5%的居民预期“下降”，11.0%的居民“看不准”。

观察历史数据，相比2018年第四季度11.8%比例的看跌预期，2019年名列前茅季度则收窄为10.5%。受今年3月份部分城市小阳春的态势影响，看跌情绪有所减弱，当然这也不代表看涨房价的情绪在增加。实际上购房者认为二季度房价会持平，即预期“基本不变”的数量有所增加。

图5央行城镇居民房价预期调查“认为下季度房价下跌”的比例

2、趋势判断：房价过热城市政策收紧可能性加大

2019年4月19日，住建部会同发展研究中心对2019年名列前茅季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。同一天，局召开会议，会议以44字定调房地产市场，即要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实

好一城一策、因城施策、城市主体责任的长效调控机制。这或意味着二季度部分房价上涨过快城市将面临政策收紧的可能。

近期各类收紧性的政策也有所增加，比如说西安收紧公积金提取政策、部分城市讨论房价年度涨幅目标制、苏州土拍设定限价等。预计后续类似收紧政策会增加，部分则会体现在整顿房地产交易秩序等层面上。

附注：

1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下。4个一线城市：、上海、广州、深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

2、本报告中，我们定义，年初累计新建商品住宅成交均价=年初累计新建商品住宅成交金额/年初累计新建商品住宅成交面积。